על היתרונות שבניהול ועד בית חיצוני

תפקידו המסורתי של  ועד הבית הוא ניהול שוטף של אחזקת הבניין, גביית תשלומים מהדיירים, דאגה לניקוי וטיפול השטחים המשותפים, הזמנת אנשי שירות ותיקון וכו'.

"בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר פניות לבקשות לשירותי ניהול ועד בית חיצוני על ידי בניינים בעלי מספר דירות קטן יחסית ומדובר אף בבניינים בהם רק 4 דירות המבקשים שירותי ניהול חיצוני של הבניין. חברי ועד הבית טוענים שדיירים אחרים אינם מוכנים לקחת על עצמם את ניהול ועד הבית, המטלה אינה מתחלקת שווה בשווה בין הדיירים ולפיכך מחפשים חברת ניהול חיצונית. העברת ניהול ענייני הבניין לידיים חיצוניות בדמות חברה לניהול ועד בית יכול להיות פתרון מצוין לכולם, כל עוד מקפידים על שכירת שירותיה של חברה אמינה ומקצועית" –  גיורא מגל, מנהל האתר "המוקד לדייר" העובד בשיתוף פעולה עם מספר רב של חברות לניהול בתים משוצפים.

אז מהם היתרונות העיקריים של הניהול החיצוני לבית המשותף?

סולידריות חברתית

פעם הייתה בין השכנים סולידריות ואכפתיות אמיתית. השכנים הכירו זה את זה ופעמים רבות קיימו יחסי חברות ביניהם. אנשים היו רוכשים דירה ונשארים לגור בה שנים רבות, כשהם מפתחים קשר רגשי לשכנים, לשכונה ולבניין, שלמעשה חלקו שייך להם. אבל היום, לרוב, מעבר דירה הוא עניין שגרתי למדי, ואנשים זזים ממקום למקום ללא הרף, מחפשים מקום שיהיה יותר טוב, יותר נחשב, יותר יוקרתי. ברוב הבניינים המשותפים ובעיקר המגדלים כיום הדיירים אינם מכירים את שכניהם וממילא אינם מתחשבים בהם ואינם מרגישים שום שייכות למקום בו הם גרים.

ועד בית אכפתי שעובר מי העולם

כתוצאה מכל האמור לעיל, רוב הדיירים כלל אינם רוצים לקחת חלק פעיל או עקיף בועד הבית. בדרך כלל מי שעומד בראש ועד הבית ומי שממלא תפקידים שונים בועד הבית הם האנשים שאכפת להם, וכאלה ניתן למצוא היום פחות ופחות. ככל שהבניין גדול יותר ההתעסקות בענייני הניהול השוטף רבה יותר, האחריות גדולה יותר וצריך להתעסק עם מערכות מורכבות יותר (כגון: מאגרי מים, משאבות, מחשבי השקיה, מערכות כיבוי אש וכדומה). לאף אחד אין את הסבלנות להתמודד עם דייר שמסרב לשלם את התשלום לועד או עם הזמנת איטום הגג ולעקוב אחרי איכות העבודה. על רקע כל זה קמו חברות ניהול ועד בית חיצוניות.

כיצד מחליטים? מה אומר החוק?

חוק המקרקעין קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע כי הניהול והאחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה זו.

הדבר צריך להיקבע בתקנון המוסכם של הבית המשותף או בהחלטה (שתקבע ותרשם בפרוטוקול אסיפת הדיירים) וברוב של שני שליש מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

החלטה לעניין התקשרות עם חברה לניהול ועד בית מסוים או לנושא החלפתה של החברה בעתיד תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. הכוונה כאן היא כמובן לגבי התקשרות עם חברת ניהול חיצונית.

מה אני יכול לעשות בשביל הבניין

כפי שציינו בתחילה, יש להקפיד על בחירת חברת ניהול אמינה, שכן תחום הניהול החיצוני עמוס בחברות שקמות ומתפרקות תדיר ונעלמות לאחר שמשאירות אחריהן חובות לספקים ולוקחות את הכסף מהדיירים. אבל, אם בדקתם היטב ומצאתם חברה אמינה – הרווחתם! חברת ניהול חיצונית לוועד הבית מספקת את כל השירותים הנדרשים לבניין: פיקוח על שירותי הניקיון, גינון וטיפוח השטחים המשותפים, עבודות חשמל ואינסטלציה בשטח המשותף, תשלום חשבונות משותפים, תחזוקת מעליות ומערכות לכיבוי אש ועוד. כמובן שחברת הניהול אחראית לפתור גם בעיות אקוטיות כמו פיצוץ בצנרת או מכת חולדות בחצר, טיפול בתקלות ולא פחות חשוב – היא אחראית לעובדים בבניין, לשכרם ולתנאים הסוציאליים שלהם (מטלה שועד בית צריך לקחת על עצמו אם הוא פועל ללא חברת ניהול).

הנה כמה כללים שיעזרו לכם לבחור חברה לניהול הבית המשותף:

1. כדאי לבדוק בבניינים שכנים המתנהלים תחת חברת ניהול.
2. יש לקבל לפחות 3 הצעות מ-3 חברות שונות לניהול הבניין. ההצעות צריכות להתקבל רק לאחר שנציג החברה ביקר בבניין ועבר. אין להתייחס להצעה שנשלחה ללא ביקור. זה לא יהיה רציני ויכול לגרור בעיות וחילוקי דעות בעתיד.
3. יש לרשום במדויק ובחוזה את התחייבות החברה. במה בדיוק תטפל ובמה לא. הנושא הקריטי הוא נושא הגבייה. וודאו שבחוזה מצוין שהגבייה תעשה על ידי החברה במידה וזה חשוב לכם.
4. יש לקבל דוח חודשי לגבי פעילות החברה בבניין. הוצאות, תיקונים, עבודות בעלי המקצוע וכדומה.
5. לחתום עם החברה על הסכם לשישה חודשים בלבד עם אופציה להארכה.
6. וודאו שחברת הניהול לא חוסכת בעלויות ומציעה את השירות הטוב ביותר מבחינת בעלי מקצוע עבור הבניין. בנוסף חשוב מאד לבחור בחברה בעלת ניסיון ומיומנת בניהול בניינים.
7. את החשבון בבנק נהלו בעצמכם. את התמורה לחברת הניהול תוכלו להעביר באמצעות המחאות או העברה בנקאית. השאירו בשליטה על ההוצאות.
8. ולבסוף – לקבוע מי מחברי הועד יהיה בקשר עם החברה. אין טעם שכל דייר יתקשר לחברה עם דרישות אלו או אחרות. זה יגמר לא טוב והחברה לא תעמוד בדרישות שכאלו.

אל תפטרו עדיין את הועד

כאשר אתם שוכרים ניהול ועד בית חיצוני הועד הישן צריך להישאר בשטח כגורם מפקח בלבד, להימצא בקשר שוטף עם חברת הניהול ולוודא שעבודתה מתבצעת כראוי. הקפידו לוודא שכל דיירי הבניין מסכימים לשכירת חברת הניהול ומוכנים לשלם את הסכום הנדרש, אחרת אתם עלולים להיתקל בבעיה. חלק מחברות הניהול עוסקות גם בגביית התשלומים מהדיירים, כולל הסרבנים.

מוזמנים ליצור קשר להתייעצות.

לידר ניהול ואחזקת מבנים

1700-700-628