תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה. התקן הישראלי לעמידות מבנים נכנס לתוקף רק בשנת 1975, ומרבית המבנים שנבנו לפני 1980 לא עומדים בדרישות התקן ולכן עלולים להינזק קשות בעת רעידת אדמה. עלות חיזוק המבנים גבוהה, ומטרת התכנית לעודד בעלי בתים לחזק את המבנה, על ידי הקלות במתן היתרים לבניה. עורכת הדין מטי לשם, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובתמ"א 38 בפרט, מרחיבה בנושא השנוי במחלוקת של זכויות בנייה על הגג.
לא לבד על הגג
מטרת התכנית היא לעודד יזמים להשקיע את עלות השיפוץ והחיזוק של הבניין. התמריץ שניתן ליזמים הוא האפשרות להוסיף דירות נוספות לבניין. הרווח העיקרי של היזם יהיו דירות אותן הוא יוכל למכור, ואילו הדיירים יהנו משיפוץ, ולא יטרחו להשקיע כסף מכיסם. את הדירות הנוספות בונים על הגג על ידי הוספת קומה לבניין. אך להצלחתו של הפרויקט יש לענות על השאלה – למי שייכות זכויות הבניה בגג?
הגג שייך לפנטהאוז
נהוג לחשוב כי גג הבניין שייך לבעלי דירת הגג. החשש הוא כי בעלי דירת הגג יטילו וטו על שיפוץ שכזה כיוון שהוא יפגע בזכות הקניין שלהם בגג. יזם שנחשף לעובדה שיש דירת גג בבניין, עלול לוותר על השתתפות במכרז ולהתרחק מביצוע תמ"א 38 בבניין זה.
אז למי באמת שייך הגג?
אך בדרך כלל, העניינים פשוטים יותר. במרבית המקרים הגג לא שייך רק לדירת הגג, אלא לכל דיירי הבניין. דיירי הבניין שותפים בגג באופן שווה ועל ידי רוב מסוים ניתן לכפות שיפוץ של הבניין. אמנם ישנם מקרים נדירים בהם לדירת הגג יש זכות בלעדית על הגג, אך בדרך כלל זה לא כך, ובדרך כלל גם במקרים אלה ניתן למצוא פתרונות. כך לדוגמה ניתן להעניק לבעלי דירת הגג דירת פנטהאוז חדשה על הגג החדש.
חשיבותו של עורך דין תמ"א 38
כדי להתגבר על הבעיה ולהצליח להוציא לפועל את התכנית בצורה הטובה ביותר חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום של תמ"א 38. אחת הבעיות הגדולות שעלולה להיווצר בעת ביצוע התכנית היא ניגוד אינטרסים בין היזם לבין דיירי הבניין. היזם רוצה להרוויח ככל האפשר, ואילו הדיירים מעוניינים בשיפוץ הנרחב ביותר המקטין את מאזן הרווח הסופי של הקבלן. ניהול משא ומתן משפטי הוא חלק אינטגרלי מהתהליך, ואפילו אם מי מדיירי הבניין הוא עורך דין, חשוב מאוד להתייעץ בעורך דין המבין בתחום. נוכחותו של עורך דין תגדיל את הסיכוי למצוא יזם שיבצע את השיפוץ ובצורה טובה יותר.